Современное законодательство, касающееся договоров долевого участия, хотя и содержит спорные моменты, но всё же позволяет достаточно гибко перераспределять права на различные обязательства. Примером может являться право на неустойку. Причём уступка может происходить с двух сторон. Как участник долевого строительства может уступить право требования, так и должник во некоторых исключительных случаях может уступить свои обязательства, хотя обычно речь идёт именно о первом. В любом из случаев, лучше понимать, как происходит уступка неустойки по ДДУ.
Уступка права требованиям
Статьёй 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. От 17.06.2010) регулируется уступка права требования неустойки по ДДУ. Из этой статьи выходят два основных правила:
- Подобная уступка может быть возможна лишь при уплате участником долевого строительства цены договора либо единовременно с переводом долга на нового участника долевого строительства согласно требованиям и ограничениям, которые устанавливаются ГК РФ;
- Уступка допускается только лишь с момента госрегистрации договора до момента подписания сторонами акта о передаче в любой предусмотренной законом форме.
Если всё эти условия полноценно соблюдаются, то никаких проблем с передаче права требования не возникнет. Если не соблюдаются, то, скорее всего, осуществить процедуру не выйдет.
Детали перехода прав
В статьях 382-390 ГК РФ есть важные детали, которые касаются перехода прав кредитора к другому лицу. Вот несколько моментов, которые необходимо учитывать:
- Согласия должника не требуется для перехода прав кредитора, если договор не предусматривает обратное.
- Должника обязательно необходимо уведомлять о переходе прав, иначе кредитор несёт на себе ответственность за все потенциальные проблемы, что возникли у должника.
- Есть ряд прав, которые не могут переходить другому лицу. Обычно они никак не связаны с недвижимостью, но всё же уточнить ограничения предварительно не будет лишним.
- Право переходит к новому кредитору на тех же условиях и в том же объёме, что и были ранее. В договоре может быть оговорено иное, в таком случае необходимо ориентироваться в первую очередь на договор.
- Должник может не выполнять свои обязательства, пока не будет доказательств, что ему перешли требования. Кредитору же необходимо обязательно передать другому лицу все необходимые подтверждающие документы, а также сообщить важные требования.
- Должник имеет право выдвигать против нового кредитора ровно те же возражения, что он имел против первоначального кредитора.
- Ничто в уступке требований не должно противоречить закону.
- Если сделка была зарегистрирована, то и уступку необходимо также зарегистрировать.
- Первоначальный кредитор, который уступил требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность требования, но не отвечает за то, исполнит ли это требование должник.
Нюансы перевода долга
При переводе долга также возникают некоторые тонкости, хотя суть примерно та же:
- Если должник отдаёт свой долг другому лицу, кредитору обязательно необходимо дать на это своё согласие;
- Новый должник может беспрепятственно выдвигать против требования кредитора возражения, которые основаны на отношениях между кредитором и должником, что был ранее.
Уступка неустойки по ДДУ может сильно модифицироваться в зависимости от деталей, указанных в договоре. Каждый случай может иметь свои особенности, потому настоятельно рекомендуется предварительно проконсультироваться с опытным юристом, чтобы не оказаться в проигрыше или не упустить что-то важное.
Читайте также: Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию
