Рынок недвижимости сейчас полон строящегося жилья, конкуренция высока, потому цены являются очень доступными. В итоге договоры долевого участия применяются всё чаще и чаще. Но, как бы это ни было хорошо на теории, на практике проблем при ДДУ иногда не избежать, например, когда сроки передачи объекта излишне затягиваются. В итоге человек терпит убытки, вынужден где-то искать жильё, в котором он мог бы находиться, а также подвергаться другому дискомфорту. И всё это по причине недобросовестности застройщика. Но судебная практика по неустойке ДДУ показывает, что есть большой шанс повернуть ситуацию в свою сторону.
Нюансы сдачи объектов
Есть несколько нюансов, от которых зависит исход взыскания неустойки по ДДУ — судебная практика тут может варьироваться. Первое, на что необходимо обратить внимание — это то, чем различаются сроки, указанные в договоре. Сначала застройщик обязуется построить дом, а затем, когда ему выдадут разрешение на его ввод в эксплуатацию, передать долю в этот доме или другой недвижимости дольщику. В ДДУ обычно указывается дата получения разрешения на ввод жилого помещения в эксплуатацию. После этого застройщик обязуется в определённый срок передать объект в эксплуатацию будущему жильцу.
Далее, согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ «О долевом участии в строительстве», застройщик обязан передать участнику долевого строительства его долю не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. Во второй же части закона устанавливается, что при нарушении срока передачи объекта застройщик выплачивает неустойку.
И вот тут очень важно понять, что неустойка по ДДУ, судебная практика тут однозначна, возникает именно в результате нарушения срока передачи доли в объекте, но не при нарушении срока получения разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию. Если вторая дата в договоре обычно абсолютная, то вторая является относительной, что и может вызвать конфуз, потому иногда сначала просрочка по ДДУ — судебная практика это явно показывает — высчитывается неверно.
Как рассчитывается неустойка
Если возникла просрочка по ДДУ, судебная практика в отношении расчёта неустойки однозначна — неустойка рассчитывается по формуле: общая стоимость договора * число дней, на которые была просрочка * ставка рефинансирования/100/300 (или 150, в зависимости от того, кем является участник долевого строительства, для граждан это именно 150). По этой формуле несложно подсчитать, сколько должен на теории застройщик. Но на практике он может попробовать защищаться.
Актуальную ставку рефинансирования можно узнать на сайте ЦБ РФ, там же можно узнать про корректировки ставки, которые могут применяться к различным регионам России.
Как может себя повести застройщик?
Застройщик может делать акцент на то, что он не допустил никакой просрочки в передаче объекта недвижимости участнику долевого строительства, ведь его надо было передать, например, через два месяца после даты получения разрешения. Но это не очень хороший подход, который, обычно, не срабатывает в суде, потому что в договоре указывается конечная дата, до которой необходимо разрешение. На её основе легко высчитать, когда необходимо было передать объект конечному покупателю — достаточно прибавить к абсолютной дате относительную.
Есть и другой подход, который заключается в ссылке на ст. 333 ГК РФ, где указывается, что если неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, то она может быть уменьшена. Если будет доказано, что дольщик может получить необоснованную выгоду, то тогда размер выплаты могут уменьшить. Основания для снижения вычисляются судом в каждом случае разными способами, потому, чтобы не допустить несправедливого расчёта, обязательно обратитесь к квалифицированному юристу для ведения дела.
Читайте также: Судебная практика по неустойке с застройщика
